美國新房價格一年來創紀錄暴跌17.6%,冰封的樓市何時“解凍”?
21世紀經濟報道記者 吳斌 上海報道
在高利率和遠高於疫情前的房價重擊下,美國樓市陷入“冰封”。
美國商務部11月27日公佈的數據顯示,美國新屋銷售降幅超過預期,10月新屋銷售環比下降5.6%至年化67.9萬戶。房價的跌幅更驚人,10月份新房價格中位數爲40.93萬美元,比一年前暴跌了17.6%,這是自1964年美國政府開始跟蹤記錄以來的最大降幅,環比則下降3.1%。
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分地區來看,美國中西部地區的銷售跌至近一年來的最低水平,西部地區的銷售也有所下降,這兩個地區是新屋銷售疲軟的重災區。在疲軟的需求下,10月新屋庫存連續三個月上升,創下今年1月份以來的最高水平。
由於市場上二手房供應減少,新建房屋一直是今年新增供應量的主要來源。但在高利率和相對較高的房價“雙重打擊”下,購房者壓力山大,建築商爲吸引購房者推出了包括降價在內的優惠措施,這也是10月新房價格暴跌的關鍵。
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壞消息中也有好消息,受美債收益率飆升影響,今年10月份美國30年期抵押貸款利率一度觸及8%左右。但隨着近期美聯儲政策轉向預期升溫,10年期美債收益率從5%的峰值回落至4.4%左右,抵押貸款利率也隨之回落。
牛津經濟研究院美國經濟學家Bernard Yaros對21世紀經濟報道記者表示,10月新屋銷售意外下滑,不斷攀升的抵押貸款利率是背後的關鍵拖累。但隨着抵押貸款利率從幾十年來的高點回落,新屋銷售可能在11月活躍起來。此外,二手房市場的凍結以及房屋建築商的激勵措施也將爲新屋市場提供一些支持。
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居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對21世紀經濟報道記者分析稱,美國新房市場整體上量價齊跌,但各地區情況不一。居外IQI在達拉斯的一個開發商夥伴就反映說,他們那兒的新房項目近期已有漲價的趨勢,因爲一來庫存不多了,二來大家對美聯儲的降息預期漸濃。
從種種跡象來看,美國樓市的“至暗時刻”或已過去,而春天仍需時日,市場正憧憬明年樓市“解凍”。
雙重衝擊催生畸形市場
在高利率和高房價的巨大沖擊下,美國樓市陷入畸形狀態。
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和新房類似,美國全國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,美國10月成屋銷售總數也不及預期,連續五個月下降,已降至年化379萬戶,創下2010年以來新低,也低於預期的390萬戶和9月的396萬戶。環比來看,10月成屋銷售跌4.1%,跌幅高於預期的1.5%和9月的2%,10月成屋銷售同比更是大跌14.6%。
儘管住房貸款成本不斷上升,但由於惜售情緒下二手房供應緊張,房價仍然居高不下。供應短缺繼續推動買家競價,10月份售出房屋的中位價爲39.18萬美元,比去年10月份上漲3.4%,是1999年有記錄以來最高的10月房價。美國全國所有地區二手房價格均上漲,同比漲幅已連續四個月擴大。
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與此同時,有大約66%的成屋上市不到一個月便售出,10月份房產平均掛牌天數爲23天,較9月略有上升。10月份首次購房者佔銷售量的28%,而歷史上首次購房者一般佔40%左右,這表示許多剛需被迫擱置買房。
與此相對的是極低的庫存,截至10月底,有115萬戶待售房屋,雖然較9月攀升,但仍是1999年有記錄以來10月份同期的最低庫存水平,同比則下降5.7%。按照目前的銷售速度計算,需要3.6個月的時間消耗市場上的供應量,低於5個月的庫銷比表明市場供應緊張。
由於二手房市場庫存極度有限,不少買家轉至新房市場,新屋銷售相比成屋明顯更強勁。伴隨着按揭貸款利率的飆升,房屋建築商們持續採取多種措施刺激銷售,包括降低房屋售價、降低按揭貸款利率等,以部分抵消買家的壓力。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,由於成屋庫存持續短缺和按揭貸款利率高企,潛在的購房者又經歷了艱難的一個月。幸運的是,按揭貸款利率已連續數週下降,刺激了購買興趣。儘管成屋庫存現在有限,但預計住房庫存將在今年冬天之後有所改善。
冰封的樓市何時“解凍”?
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過去一年,隨着抵押貸款利率飆升,房價高企,不僅是買家觀望,賣家也在惜售,現有房主不願出售房產,希望鎖定多年前買房融資時的低利率,因此市場上的庫存一直偏緊,樓市整體處於“冰封”狀態。
美聯儲從2022年3月開始加息,以應對飆升至40年高位的通脹。最近一次加息是在今年7月份,將利率上調至5.25%-5.5%區間,創下22年高點。
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美聯儲加息週期大概率已經結束,對美聯儲很快轉向降息的希望導致國債收益率暴跌。儘管上週一度有所攀升,但10年期美債收益率本週已重新回到了4.4%左右,較峰值回落逾60基點,或將創下3月份美國銀行業危機以來的最大單月跌幅。
近期美國抵押貸款利率也高位回落。房地美數據顯示,上週美國30年期抵押貸款平均利率爲7.29%,低於此前一週的7.44%。連續四周的下跌也給那些等待市場轉向的潛在購房者帶來了一絲希望,未來房貸利率仍有回落空間。
美聯儲明年大概率將降息,這將有助於樓市回暖。德意志銀行表示,美國經濟明年上半年可能步入溫和衰退,美聯儲的降息幅度將超過市場目前的預期,預計2024年將降息175個基點。鑑於美聯儲目前的利率爲5.25%-5.5%,這意味着到明年年底利率將降至3.5%-3.75%。美聯儲預計將在2024年6月的會議上首次降息50個基點,隨後在明年剩餘時間內進一步降息125個基點。CME美聯儲觀察工具則顯示,預計到2024年12月,美聯儲將把利率下調至4.25%-4.5%。
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與此類似的是,摩根士丹利首席美國經濟學家艾倫·贊特納(Ellen Zentner)也表示,到2024年中期,隨着通脹繼續放緩,降息預期將成爲現實,預計美聯儲將在明年6月份首次降息25個基點,9月份將再次降息25個基點。從2024年第四季度開始,美聯儲可能會在每次會議上都以同樣的幅度降息,最終在2025年年底將實際利率降至0.4%。
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在贊特納看來,明年美國房地產市場的命運將發生轉變,預計明年上半年房屋銷售仍將疲軟,但明年下半年和2025年的房屋銷售活動應該會有所回升,這主要是因爲人們的負擔能力將會改善。她還預測,明年房屋供應的增加也將推動這一轉變。
展望未來,安薩里告訴記者,明年年中前後如果美聯儲能降息,這對建造商是個利好,會降低房地產企業開發的金融成本,促使他們推出更多項目,增加市場供應,從而提振市場。不過,從一定程度上看,這對於買家來說則是喜憂參半。一方面,月供會因爲按揭貸款利息下降而減少,但另一方面,房價又可能會提高一些。
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